Il mercato immobiliare alpino sfida il rallentamento globale secondo l’Alpine Property Report di Knight Frank

Nelle Alpi, i prezzi delle case di lusso sono aumentati del 23% negli ultimi 5 anni.

Cortina d’Ampezzo tra le destinazioni più promettenti in vista delle Olimpiadi Invernali 2026.

Milano, ottobre 2025_ Secondo il nuovo Knight Frank Alpine Property Report 2026, il mercato immobiliare delle Alpi rimane preponderante nel settore del lusso, con un aumento medio dei prezzi delle abitazioni di prima fascia del 23% negli ultimi cinque anni. A trainare questa crescita sono l’aumento della domanda per soggiorni annuali, il lavoro da remoto e il desiderio di uno stile di vita più vicino alla natura.

Secondo il Knight Frank Alpine Property Index, che analizza l’andamento dei prezzi nelle Alpi, a guidare la classifica è Andermatt (+14,6%), seguita da Davos (+10%) e Cortina d’Ampezzo (+10%).

Cortina d’Ampezzo: la “Regina delle Dolomiti” verso Milano-Cortina 2026

Cortina si conferma il principale mercato italiano con valori compresi tra €19.500 e €21.500 al metro quadrato, ancora 30-40% inferiori rispetto a St Moritz, ma destinati a crescere con l’avvicinarsi dei Giochi Olimpici Invernali 2026.

La località ha registrato nel 2025 un aumento dei prezzi del 10%; al terzo posto della classifica dell’indice dopo Andermatt e Davos. L’incremento è stato trainato dalla scarsità di stock immobiliare, da investimenti infrastrutturali per oltre €1,7 miliardi e da un crescente interesse di acquirenti internazionali, soprattutto da Regno Unito e Stati Uniti.

Tra i progetti chiave figurano il potenziamento dei collegamenti ferroviari e la riqualificazione del tratto Milano–Cortina, che ridurrà i tempi di viaggio oltre alla riapertura della linea Cortina–Dobbiaco.

Solo 47 proprietà di lusso sono state messe sul mercato negli ultimi 18 mesi, a conferma di un’offerta estremamente limitata che sostiene ulteriori margini di rivalutazione.

Come sottolinea Marino Piccolotto, partner Knight Frank a Cortina: “Le Olimpiadi 2026 consolideranno il posizionamento di Cortina come la risposta italiana a St Moritz. Ma i migliori investitori si stanno già muovendo ora, prima del picco dei valori.”

Con Cortina d’Ampezzo in prima linea e l’attenzione globale sulle Olimpiadi Milano-Cortina 2026, l’Italia si posiziona oggi tra le mete più interessanti per investitori e acquirenti internazionali in cerca di lusso autentico e potenziale di crescita.
Il contesto normativo favorevole – con flat tax da €200.000 per i nuovi residenti ad alto reddito e agevolazioni sulla plusvalenza per le prime case – rende il Paese ancora più competitivo nel panorama alpino europeo.

Le Alpi come investimento a quattro stagioni

Il report evidenzia una trasformazione profonda: le Alpi non sono più soltanto una meta invernale, ma un investimento quattro stagioni. La crescita del turismo estivo, l’interesse per attività outdoor e wellness e l’aumento dei residenti stabili – il 73% degli HNWI intervistati (individui con patrimonio netto elevato) considererebbe di vivere tutto l’anno in montagna – stanno ridefinendo il concetto di seconda casa.

Tra le principali tendenze emerse:

• Il mercato è in espansione: i prezzi sono aumentati del 23% in cinque anni.
• Andermatt è in testa alla classifica, con un incremento del +14,6% annuo, favorita dall’assenza di restrizioni per acquirenti stranieri.
• Il valore della sostenibilità viene messo al centro delle scelte degli acquirenti; infatti, il 47% degli intervistati considera la resilienza climatica un fattore determinante. Località come Val Thorens, Val d’Isère e Zermatt guidano l’Alpine Sustainability Index.
• Sono subentrate nuove regole urbanistiche, come ad esempio a Chamonix, dove secondo il principio “one in, one out”, non è più possibile costruire nuovi immobili per uso turistico o vacanze se non sostituendo una proprietà preesistente.
• Il 44% degli HNWIs (individui con patrimonio netto elevato) punta a immobili sotto i 2 milioni di euro, a dimostrazione che il mercato alpino non è esclusivo appannaggio dei super-ricchi.

Kate Everett-Allen, responsabile del dipartimento di ricerca sugli immobili residenziali a livello europeo, commenta: “Il mercato immobiliare alpino si è trasformato da rifugio stagionale a destinazione di vita permanente. Mentre altri segmenti di lusso rallentano, le Alpi continuano a offrire stabilità, qualità di vita e rendimento a lungo termine”.

Le località alpine più performanti secondo l’Alpine Property Index di Knight Frank

Variazione annuale dei prezzi: giugno 2024 – giugno 2025. Fonte: Knight Frank Research.

Quanto vale un milione di euro nelle Alpi.

Fonte: Knight Frank Research, 2026.

Knight Frank:

Fondata nel Regno Unito nel 1896, Knight Frank è una delle più importanti agenzie immobiliari indipendenti a livello globale. Il gruppo è presente in Italia dal 1994, con l’apertura dell’ufficio a Radda in Chianti di proprietà di Bill Thomson, attuale chairman del network italiano. Ad oggi l’agenzia conta 9 uffici in territori chiave per il mercato immobiliare di lusso: Como, Firenze, Genova, Lucca, Milano, Porto Cervo, Portofino, Radda in Chianti, Venezia. Deontologia, professionalità, stile e fiducia sono i segni distintivi che contraddistinguono le agenzie Knight Frank attive sul territorio italiano.

Per saperne di più: www.knightfrank.com

In copertina : Photo Credits: Knight Frank – Proprietà in vendita a Crans-Montana